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賃貸なのか、購入なのか検証

この物件で10年住むと仮定して検証します

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14階で71平米 築8年のタワマン。パークタワー梅田です

 

賃貸にも出ています

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10階角部屋で74平米です

 

賃貸した場合

平米単価で71に換算すると管理費込みで24万円

1階に付き千円賃料が変わり14階だと管理費込みで244000円

角部屋プライスがあるとおもうのでさらにマイナスして6080万円の部屋を賃貸で借りるなら24万円と仮定します。

 

初期費用として、礼金48万円と仲介手数料+家賃保証会社や火災保険などで一月分さらにプラスし諸費用を100万円とします。(敷金は帰ってくると考え計算にいれません)

 

24万円x12ヶ月x10年で2880万円+初期費用100万円+家賃保証会社の更新や火災保険の更新もあります。10年で20万円とします。

 

合計で3000万円となりました。

 

6080万円で購入した場合

仲介手数料(3%+6万円)x消費税+住宅ローンの保証料2.2%+登記費用や司法書士費用がかかります。大体購入金額の7%として425万円です。

 

さらに所有している場合は管理費、修繕積立、専有部の修繕コストがかかります。

 

管理費修繕積立金はこの物件の場合3万円です。3x12x10=360万円

 

つぎに専有部のコスト

賃貸では払ってもらえるものも所有の場合自分で払わなければいけません。

エアコン3台で30万円

給湯器20万円

他には電球やトイレなどもありますが無視します。

10年分で合計50万円 

(ここの費用見積もりはあまいかもしれません。売るときに築18年でリフォームなしに売れるかというと・・・トイレや壁紙、水回り、コンロはリフォームしてから売ることになるかもしれません。そうなるとさらに50-100万くらいはかかってきます。フルリフォームなら300-400万円は覚悟です)

 

固定資産税が年間15万円x10=150万円

火災保険は10年で10万円とします。

 

不動産取得税が不動産取得税=(固定資産税評価額-控除額1200万円)×3%です。

大雑把に20万くらいのようです。

 

ここまで合計

425+360+50+150+10+20=1015万円です。

 

月々の支払いは金利0.5%が10年続くと仮定して計算して、1ヶ月の支払いは15万7827円です。

x12x10すると1894万円となっています。

 

ここまでが売るまでの支払いです。

 

 

10年後の価格はだれにもわかりません。一般的な1年に2%下がる計算ですると4967万円となります。

このときの売却費用は仲介手数料3.3%として163万円です。

 

ここで大事なのが住宅ローン控除

中古物件ですが築8年ですのでマックス10年可能です。

合計200万円帰ってきます。税引き後の値段から帰ってくるのでこれ以上にお得ですが単純に200万として計算します。

 

 

 

 

 

そしてこの時点でのローン残債は4450万円です。売却価格が4967万円ですので+517万円帰ってきます。さらに住宅ローン控除で200万円も帰ってきます。

 

となると支払いは結局1894+1015+163=3072万円

 

帰ってくるのが717万円なので2355万円となりました。

月々に戻すと19.6万円です。

 

この計算でいうと購入のほうが得していますね・・・賃貸の値付けが高すぎる、もしくは所有の場合の修繕コストや税金の見積もりがあまいのでしょうか。

仮に23万円と1万円安くしても10年では120万円の差にしかなりません。

24万円の状態では利回り4.73%と最近の物件では普通な計算になります。割安でも割高でもないでしょう。

 

賃貸はオーナーがリスクを背負い、その分利益を乗せて貸し出しているので高くなって当然という意見もあります。ごもっともです。

今回は1年に2%値段が下がる設定で計算しましたが、これがすこし違うだけで計算は変わってきます。金利でも変わります。

 

賃貸は、借りる側としてはいつでも出ていけるというメリットがあります。転勤、家族構成の変化、隣人に変な人がいるなどあれば出ていけばいいのです。

 

賃貸のほうが月々の支払いは固定ですし、資金計画を立てやすいというのはメリットです。

 

賃貸か購入か、この問いは基本的には答えがない問いです。

少し条件を変えるだけで結果は大きく変わります。いくらお得な物件でも住んでいる自分たちが納得できなければ意味がありません。

そこだけは注意して物件選びをしたいものです。